Edificios superpuestos

En la compraventa de un solar se pacta como condición que el comprador edifique una planta y el vendedor las restantes plantas o pisos sobre la primera.

Realizada la edificación, el único elemento en común existente es el vuelo de la casa de uno, que es el suelo de la primera planta del otro. Cada una de las viviendas tiene su propia entrada, por calles distintas, a diferentes cotas de terreno.

La controversia viene cuando los de abajo solicitan acceso a la azotea. No alcanzando un acuerdo amistoso, llegan a los tribunales que se pronuncia de manera dispar en la primera y la segunda instancia, llegando finalmente a conocimiento del Tribunal Supremo, que han resuelto declarando que no se trata de dos fincas distintas, sino de un edificio único, de origen común, levantado sobre el mismo solar, cuyas plantas se asientan en los mismos cimientos, que conforman una misma finca registral, sobre la cual los demandados inscribieron su derecho de vuelo, y en el que las partes pactaron además expresamente el sometimiento al régimen de propiedad horizontal.

Por lo tanto, no es un supuesto de medianería horizontal, regida por las buenas relaciones de vecindad, y ajena al régimen jurídico de la propiedad horizontal. La llamada medianería horizontal, que se da en aquellas situaciones en que se produce el fenómeno constructivo de superposición de edificaciones, en el que una de ellas pisa sobre la otra con la que colinda. Este fenómeno se conoce igualmente con el nombre de «casas a caballo». Se utiliza también el término de engalaberno para hacer referencia a supuestos en los que una edificación construida en su propio solar invade o se apoya sobre otra construcción levantada en un terreno colindante, con ocupación de su vuelo o subsuelo.

El hecho de que no se haya otorgado todavía el título constitutivo de la propiedad horizontal no obsta a la aplicación de tal régimen jurídico.